154, P社との打ち合わせ！（後編）

どきどき。。。わくわく。。。

いよいよ担当者とご対面！

・・・ですが。

例によって、打ち合わせの内容は掲載できないので
一般的な流れをちょこっと。

出店オファーのきっかけは、
お店を見たデベロッパーさんや、
テナントリーシング会社から電話がかかってくる事が多いです。

あるとき突然電話が鳴って、
どこの街の、何ていうショッピングセンターで、
ご出店をお願いいしたいと、お声がかかります。

この時点で、あまりに遠い場所の場合はお断りさせていただきます。

　　以前、神戸や大阪、新潟、福岡などのお話をいただきました。
　　とてもありがたい事なのですが、
　　まだまだ会社も小さく、社員も少ないので、
　　遠隔地になるとオペレーションが難しくなってしまいます。

自分が行けばいいけど、不在になる期間が長すぎる。
社員を飛ばせばいいのだけど・・・嫌がられる（笑）

というのは冗談ですが、
社員と言っても地域で働いてもらうための社員なので、
遠隔地へ飛ばす事は前提になっていない契約。
将来的に新卒を採用できる規模になってから。
その前に、組織化を考える必要もあるので、
遠隔地へはお断りさせていただいています。

出店できそうな場所であれば、
先方様との打ち合わせの時間を作ります。

お会いして、物件の紹介をしていただくのですが、
やっぱり見てみないと何とも言えない。
とりあえずの経済条件などを提示していただいて、
後日、実際の物件を下見に行きます。

物件を見た上で、
全館の売上、テナント構成、それぞれの売上など、
教えてもらえる範囲で情報をいただき、
シミュレーションをして数字を具体的に出して行きます。

僕の場合は、エクセルでシミュレーターのようなものを作っていますので、
それを少し加工しながら、損益分岐点計算し、
どのくらいの売上、利益が見込めるのかを判断しています。

今回のＰ社さんとの打ち合わせはが、まさにその時間。

物件を案内してもらって、
周りのテナントの売上を聞いて、
経済条件を提示してもらいます。

テナント売上を聞くのは、
自分の持っている情報と照らし合わせ、
売上の予測の精度を上げるためです。
他にも、全館売上、坪単価などを計算しています。

う～ん。。。
なんだか厳しいな。。。

最初に提示される条件というのは、
その館を建てる時の条件（カタログと呼ぶみたいです）とか、
きちんと利益を取るための、少し高めの条件で提示されます。

その条件をたたき台にして、
売上の予測から、出店可能な条件を出し、
お互いの条件を近づけてゆきます。

だいたいの場合、家賃は売上に比例するものです。
家賃が高い物件は、売上も見込める。
安い物件は、あまり売上が期待できない。

　　僕が実際に出店要請をされた中で、最高の家賃は坪２０万でした。
　　確かに爆発的に売れる見込みのある物件でしたけど、、、
　　家賃で坪２０万！？
　　最低保障売上の間違いじゃ無いの！？
　　思わず笑っちゃいました。
　　というより、笑うしかできなかった（笑）

今回の物件は売上の見込みも若干低く、
条件もそれ相応に下げてもらえるようにお願いしました。
さすがに、それでは本契約も難しいという内容だったので、
トライアルでどうでしょう？という事になりました。
期間は半年。

前にやった時は１０日間。
それよりちょっと長い感じ？

どうかな～？
いけるかな～？

なんてもやもやしながら、
例によってタリーズでシミュレーションを作りながら、
心は新しいお店でうきうきしていました。

うふふふ。。。（笑）

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