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世界一の雑貨屋をめざして。

今までの道のりを振り返ったり、色々とあった出来事を綴りながら、雑貨との出会い、店作りへのこだわりなどを、自分なりに思考整理しつつ、 「最高の雑貨屋さんとはどんなものか」を探しながら記事にしています。

134, 家賃交渉!

契約更新~家賃交渉

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契約期間内の賃料交渉なんて・・・危なっかしい事してたなぁ。。。
でも、じっとしていられない性格なんだなぁ・・・

 

家賃交渉の前に、
契約が切れた場合のお話を少し。

契約が満期を迎える6か月~8か月前に通知が来て、
継続の意思をお互いに確認し、
再契約に向けての条件が提示されます。

通常、契約を更新する場合、
提案される条件は高くなる事が多いですね。
僕も何回か更新をしてきましたが、
提示されたものは1~2%高いものが出てきました。

固定資産(内装など)の減価償却が終了になる事を
デベロッパー側も知っているので、
その分を乗せてきているように見えます。

この更新の条件案をもらい、
そこから検討をして、
先方と話し合いをしながら、
お互いの妥協点へ近づけていきます。

中には、
いきなり倍近い条件を提示してきて、
それを飲めなければ退店するしかないものも。
この場合は、大幅な改装を行う予定があるのか、
もしくは、そのテナントを追い出したい場合だそうです。

幸いな事に、僕の運営している店舗では、
その話は出たことはありません。
でも、他で聞いた話では実際にあった事も。。。

店を運営する側としては、恐ろしいですね。
オリジナル商品があるメーカーの直営でもない
僕らのような仕入商品のみの店舗では、
内装を含めた回収は、とても微々たるもの。

なるべく長い期間をかけて回収しなければならないのに、
更新もできずに打ち切られると、
その後の回収が更に難しくなってしまいます。


もう1つ、更新の時に怖いのは、
移転を伝えらる事。

今の定期借家契約では、契約期間満期と同時に、
退店しなければならないようになっています。

昔は、いつまでもずるずると店を出し続けられたものを、
デベロッパーが、テナントを動かしやすいように、
この契約形態になったのです。

契約期間内では移転を言いにくい。
言えば、じゃあ、移転費用は負担してね。となる。
ところが、契約終了後であれば、
その費用負担もなく、移転を申し伝える事ができるんです。

そう、移転の費用は莫大なのです。
店を1つ作る以上に。

その理由は?

 

移転するには、
元の場所の原状回復をして、
移転先の内装工事をしなければなりません。

原状回復とは、内装工事をする前、
デベロッパーから店舗を引き渡された時の状態に回復する事。

新規物件の場合は、前にもお話した「スケルトン」状態で渡されます。

 (↓スケルトンについては、以下の記事に書いてあります。)

だいたいの場合、この状態まで戻す事が契約書に書かれています。

この費用が坪10万以上
40坪の店なら、400万
これは、デベロッパーの指定業者が見積もりを出すのですが、
これが通常よりも1.5~2倍近く高い。

文句言って多少は値下げの交渉をする余地はありますが、
それができない契約内容になっています。
自分たちで見積もりを取った方が、絶対に安い。
なんだか腑に落ちないけど、契約だから仕方ない。

次に移転先の工事。
これもスケルトン渡しだと、坪40~50万はかかります。
40坪なら1600~2000万

うお!家が買える! ←また同じ事言ってる(笑)

しかも、移転先の工事が仕上がるまでは
什器も商品も保管する場所がないので、
別の場所で保管するしかありません。
この保管費用が月数十万。

移転先が閉店し、原状回復して、
そのあとに、こちらの内装工事を始めるとすると、
約2か月は保管しなればならない。
商品も少し古くなってしまい、流行を逃す事になる。

それでなければ、商品は閉店セールで売って、
什器備品は新しいものを買うか。
でもそうなると、
内装、什器、商品と、新店を1つ作るのと同じ費用がかかります。

以上のような理由から、
移転とは、雑貨屋にとって
かなり厳しい内容だという事がわかると思います。

書いてて悲しくなってきたな(笑)


契約期間中に条件交渉などしたら、
デベロッパーに目をつけられて、
契約満期にそんな厳しい事が起こるかもしれない!

そんな考えは、これっぽちもありませんでした。
バカって最強(笑)

先方にアポイントを取って、
それいけー!と突撃して行きました。

交渉の内容は掲載できませんが、
少しだけ条件を緩和してもらう事ができました。

多分、個人商店でやってるテナントだからだと思います。
この1店舗で生活どころか、人生をかけているんですもの。
失敗したらどうなる事か・・・
そういう事情もくみ取ってくれたのかも。

ありがたい事です。

おかげで少し寿命が延びました。
これから売場を商品構成を2年もかけて、
資金を少しずつ投入しながら、
手を加えてゆく事になります。

趣味や好きだったのものをどんどん切り捨てて、
180度、ガラッとお店を変える。

お店を出すって、大変です。

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